قوانین و نکات حقوقی خرید و فروش املاک و مستغلات
متاسفانه امروزه به دلیل تورم فراوان و کاهش ارزش پول ملی، املاک و مستغلات به یک کالای لوکس تبدیل گشته است. بسیاری از افراد توانایی خرید خانه را نداشته و با دردسر های فراوان برای خود سرپناهی تهیه می کنند.
از آنجا که افراد از روند حقوقی و شرایط خرید و فروش ملک آگاهی کامل ندارند، خیلی راحت در دام کلاهبرداران و سو استفاده کنندگان می افتند و یک شبه حاصل تمام دست رنج خود را از دست داده و دچار ضرر های جبران ناپذیر مالی می شوند.
4 علت عمده و اصلی که افراد به دام شیادان دچار می شوند، آگاهی نداشتن از قوانین حقوقی، اعتماد به هر کسی، طمع و عجله است که سبب می شود مشکلات فراوانی گریبان گیر هموطنان عزیز کشورمان شود. اگر افراد جامعه کمی بیشتر به نکات حقوقی و قانونی معاملات املاک و مستغلات دقت کنند و به خوبی از شرایط خرید و فروش ملک آگاهی داشته باشند، از بروز چنین مشکلات ناگواری جلوگیری می شود.
در این مقاله سعی کردیم که تمامی قوانین و نکات حقوقی معاملات املاک و مستغلات را برای شما شرح داده و شرایط خرید و فروش ملک را بررسی نماییم تا در جهت آگاه سازی افراد جامعه گام برداشته و آنها را از شیوه های کلاهبرداران با خبر سازیم. نکات حقوقی که باید در تمامی قرارداد های معاملات املاک و مستغلات رعایت شود عبارتند از:
- سعی کنید به کسی اعتماد نکنید و شخصا قرارداد ها را بررسی نموده یا از یک وکیل با تجربه کمک بگیرید. چرا که افراد هر چند نزدیک ترین فرد به شما، به دلیل عدم دقت کافی دچار اشتباه شده و احتمال دارد که در دام کلاهبرداران اسیر شوید.
- فریب چرب زبانی و دروغ گویی دلالان یا مشاوران املاک بدون مجوز را نخورید. چرا که این افراد به گونه ای شما را تحریک نموده که دچار طمع می شوید و ندانسته اقدام به امضای قرارداد می نمایید. هرگز نگذارید که طمع چشم شما را به روی مسائل قانونی ببندد و با بررسی هر چه دقیق تر، در مورد مشخصات ملک مورد نظر، قیمت، مالکیت، کاربری ملک، در طرح نبودن شهرداری، ممنوع المعامله نبودن ملک و فروشنده تحقیق نمایید.
- قبل از خرید ملک مورد معامله، حتما به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نموده و با ارائه مدارک و پلاک ثبتی، از آخرین وضعیت ملک و مالک، وضعیت توقیفی یا در رهن بودن ملک و ممنوع المعامله بودن ملک و مالک اطلاع حاصل نمایید.
- حتما از مجوز و پروانه کسب بنگاه های مشاور املاک و مستغلاتی که می خواهید معامله در آنجا صورت بگیرد، مطمئن شوید تا بتوانید به راحتی کد رهگیری را از سامانه ثبت املاک کشور دریافت نمایید.
- حتما از یک مشاور املاک حرفه ای برای تنظیم قولنامه خود کمک بگیرید و از او درخواست دریافت کد رهگیری نمایید. چرا که اگر معامله ای به شکل قانونی در سامانه ثبت املاک کشور ثبت شود، احتمال سو استفاده و کلاهبرداری بسیار در آن کاهش می یابد.
- تنها با صاحب ملک که سند به نام او است، معامله کنید و در صورتی که وکیل قانونی وی دارای مدارک صحیح و معتبر باشد، می توان به او اعتماد داشت. همچنین یکی از شرایط خرید و فروش ملک، رویت و احراز هویت مدارک شناسایی مالک و وکالت نامه وکیل قانونی او می باشد. در صورتی که بررسی های لازم را برای اطمینان خاطر انجام داده و بررسی کردید، استعلامات لازم و قانونی را انجام داده و قبل از آن، به هیچ عنوان پولی پرداخت ننمایید.
- بهتر است شما در هنگام تنظیم و عقد قرارداد، از یک وکیل کارکشته کمک بگیرید. چرا که در بسیاری موارد حقوق خریدار پایمال شده و برخی از افراد بدون خواندن مفاد قولنامه، به صورت چشم بسته آن را امضا می کنند و سپس دچار مشکلات فراوان می شوند.
- دریافت کد رهگیری از این جهت اهمیت دارد که طبق قانون املاک، اگر فروشنده یک ملک را به چندین نفر فروخته باشد، اولین کسی که آن را خریداری نموده باشد، به عنوان مالک شناخته می شود. در نتیجه توصیه می شود در هنگام معامله با اشخاص غریبه، کاملا دقت لازم را داشته باشید و کد رهگیری برای معامله خود درخواست دهید.
- در سامانه کد رهگیری، اگر فروشنده بخواهد ملک را به چندین نفر بفروشد، این تخلف در سامانه ثبت شده و آن را به اطلاع خریدار می رساند و از بروز مشکلات جدی جلوگیری می شود. همچنین با این روش، جلوی تنظیم معاملات صوری املاک و مستغلات به منظور افزایش نرخ مسکن در بازار معاملات املاک، گرفته می شود.
- تمامی تعهدات فروشنده نسبت به خریدار یا بالعکس، باید در مبایعه نامه قید شود. همچنین تمام وجوه پرداختی و روش های پرداخت مبلغ ملک نیز ذکر گردد. اگر روش پرداخت به صورت چک باشد در تمام مراحل پرداخت، باید شماره چک، مبلغ مورد نظر، تاریخ صدور و برداشت چک و همچنین بانک مربوطه نیز به صورت مکتوب در قرارداد ذکر شده و هر دو طرف معامله آن را امضا نمایند.
- وجه پرداختی چه به صورت نقدی و چه به صورت چک، باید تنها به نام مالک یا نماینده قانونی او پرداخت شود و در قرارداد و رسید دریافتی شماره، تاریخ و مبلغ قید شود.
- یکی دیگر از شرایط خرید و فروش ملک در پیش خرید، این است که از تعداد کل واحد های مسکونی ساختمان پیش فروش شده، اطلاع یافته و تعداد واحد هایی که پیش فروش شده است را شناسایی کند. چرا که اکثرا سازندگان ساختمانی پس از پیش فروش اغلب واحد های خود، تمایل چندانی به انجام تعهدات خود ندارند. به همین دلیل توصیه می شود اگر ریسک پذیری بالایی دارید و از قطعی شدن معاملات اطمینان دارید، اقدام به خرید ملک پیش فروش نمایید. در غیر این صورت، کمی تعلل و درنگ لازم است.
- شرایط خرید و فروش ملک به این صورت است که حتما باید از مشخصات و سند ملک مورد معامله مطمئن شوید. چرا که بسیار اتفاق افتاده است که فروشنده یا دلال املاک، ملکی را به خریدار نشان می دهد، در حالی که با مشخصات داخل سند، مغایرت داشته و یا اصلا در سند ملک مورد معامله، ملک وجود خارجی ندارد یا در منطقه نامرغوب قرار دارد. در نتیجه توصیه می شود دقت لازم را در هنگام امضای قرارداد داشته باشید.
- اعتماد به شرکت های ساختمانی و اسیر تبلیغات کاذب شدن این شرکت ها جهت سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات، اشتباه جبران ناپذیری است که تمام افراد چه در ایران و چه در کشور های دیگر، رخ می دهد و یک شبه تمام سرمایه این افراد از بین می رود. در نتیجه اطمینان یافتن از صلاحیت شرکت های ساختمانی در هنگام سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات، مهم ترین نکته ای است که بسیاری از افراد به آن اعتنایی نمی کنند و پس از گرفتار شدن در دام آنها اظهار پشیمانی می کنند.
- کلاهبرداری در زمینه پیش فروش واحد های مسکونی، تنها در مقیاس ساختمان های کوچک رخ نمی دهد، بلکه بسیاری از این کلاهبرداری ها در حوزه انبوه سازی اتفاق می افتد. انبوه سازان بنا به دلایل مختلفی از ادامه کار و عمل کردن به تعهدات خود سر باز می زنند و یا دچار مشکلات مالی شده و قادر به ادامه فعالیت خود نیستند. در نتیجه پیمانکاران ساختمانی یا از ادامه کار صرف نظر کرده یا فرار می کنند.
- از در اختیار قرار دادن اسناد و مدارک مهم هویتی مانند شناسنامه، کارت ملی، گذرنامه، اسناد و مدارک ملک، زمین، مغازه و پروانه کسب به افراد ناشناس خودداری نمایید. چرا که کلاهبرداران به راحتی با جعل هویت خود، از مدارک شما سو استفاده نموده و شما باید پاسخگو باشید.
- در امضای قرارداد های پیش خرید باید در نظر داشته باشید که حتما میزان خسارت تاخیر تحویل واحد مسکونی، در قرارداد ذکر شود تا در صورت تاخیر سازندگان ساختمانی، خریدار متحمل ضرر چند برابری نشود. همچنین این خسارت تاخیر باید بر حسب عرف در قرارداد مکتوب و در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شود تا از اعتبار قانونی برخوردار باشد.
- شرایط خرید و فروش ملک در قرارداد های پیش خرید بسیار مهم و حائز اهمیت است. به عنوان مثال یکی از این شرایط آن است که باید در متن قرارداد های پیش خرید، نوع مصالح مورد استفاده، نوع سازه به کار برده شده در ساختمان، کابینت تعبیه شده، جنس کف ساختمان از نوع سنگ، پارکت یا سرامیک باشد، نقاشی ساختمان و بسیاری موارد دیگر قید شود.
- همچنین در متن قرارداد های پیش خرید آپارتمان، باید تعداد واحد های احداثی و متراژ زیر سطح بنا مشخص باشد تا اجازه ساخت واحد های غیر مجاز یا اضافه بنا به مالک یا سازنده ملک داده نشود.
- یکی از عناوینی که در قانون املاک و مستغلات و شرایط خرید و فروش ملک بسیار کاربردی است، فروش مال غیر است. این بدان معنی است که برخی افراد سودجو با جعل سند ملک یا زمین، خانه یا آپارتمان سایر افراد را به فروش می رسانند.
- این افراد در ابتدا به دنبال املاکی می گردند که تا مدت ها از مالکان آنها خبری نیست و با شناسایی این موارد و ساخت سند جعلی، به راحتی خانه یا زمین را به مشتری می فروشند. با توجه به خلا های قانونی املاک و مستغلات، آنها به راحتی و کاملا قانونی این املاک را در دفتر ثبت اسناد رسمی واگذار می نمایند.
- فروش یک ملک به طور همزمان به چندین نفر، از رایج ترین روش های شیادان و کلاهبرداران است که در دادگاه ها پرونده های از این قبیل، بسیار زیاد بوده و روز به روز به تعداد آنها افزوده می شود. به طور مثال، افراد به عنوان مستاجر یک ملک را اجاره نموده و سپس آن را می فروشند. گاهی اوقات مستاجران نیز در دام کلاهبرداران دچار می شوند؛ مثلا مجرمان یک ملک را اجاره نموده و همان ملک اجاره شده را به طور همزمان به چندین نفر اجاره یا رهن می دهند.
- نکته آخری که باید به آن اشاره کنیم و در شرایط خرید و فروش ملک چندان به آن اهمیت داده نمی شود، این است که برخلاف قواعد و مفاد موجود در مبایعه نامه، اگر پس از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل ملک به خریدار، ملک مورد نظر دچار حادثه از جمله سیل، زلزله، آتش سوزی یا از این قبیل حوادث شود، فروشنده موظف است تا مبلغ پرداختی ملک را به طور کامل به خریدار برگرداند.
